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蔡金强与观点对话内房裂变

2020/03/27 来源:通州信息港

导读

蔡金强与观点对话:内房裂变编者案:8月日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几近所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这

  蔡金强与观点对话:内房裂变

  编者案:8月日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几近所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

  我们寻觅中国地产商业统领们的独特故事与视野,寻找指引中国地产创新与发展的气力。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就具有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

  “总体客户是比较悲观的。”花旗环球金融亚洲有限公司董事总经理蔡金强频繁地与内房投资者和各地产企业交流。近来,他感受到内房投资者乃至不少中小地产公司普遍地在传递负面情绪。

  过去半年,这种情绪被谣言与真实裹挟着、在市场蔓延开来,无论是港交所还是上交所、深交所,上市房企的股价表现、融资行动和销售状态等多个层面,明明白白地展现了这一点。

  5月底,蔡金强接受了我们的采访,在这之前的几个月中,房企们愈发劳碌了起来。除常规的披露销售数据,部分公司还得忙着招架市场传言。产生过的典型事件由远及近,有华夏幸福深陷“资金链困局”传言引来上交所询问的连锁反应、五洲国际遭受圈钱质疑导致股价狂泻90%;还有碧桂园、花样年、富力、合生创展一周以内陆续被中止合计341亿元的公司债,不一而足……

  虽然楼市调控未见放松迹象、整体融资吃紧,但事实上房企销售范围仍在大步向前。从上半年的情势看,中国房地产市场究竟是一个什么样的状况?

  “内房投资者感觉市场不太好,我的意见是这看大家的心情,并不一定是真实情况。”蔡金强表示,去年上市房地产公司销售金额增长48%,今年上半年上市房企销售增长接近30%。

  “如果跟去年比,固然是略差。”但从其它角度来看待,这数据“基本也是很不错的”。蔡金强认为,增长存在绝对性和相对性,对后市如何预期实际上取决于人们看待增长的角度。

  “我并没有觉得整个市场出现很大的裂变。”蔡金强认为,市场表现还算是令人满意的。

  市场裂变?“我不悲观”

  “如果是悲观论调者,他可以说你看从48%到30%,增速下落了18点,所以是有理由说变差。”蔡金强从悲观者的角度解释看空的逻辑:“往前展望说你看资金融资端或说银根这么紧,他也可以说后续更悲观,是吧?”

  “可是我为何说看投资情绪呢?”他认为比较其他行业,30%的增长速度已属不易,“这年头你看不同的行业,真正能够从销售端前期收入有30个百分点增长的不是很多”;而且“去年是因为在某种情况下增速特别高的一年,今年上半年销售增长30%跟2016年、2015年比,那也很OK啊,很不错了”。

  从全国范围来看,蔡金强认为商品房销售数据“很可以”。国家统计局的数据显示,月份,全国商品房销售面积五亿六千万平方米,同比增长2.9%;商品房销售额增长接近10%。

  “我也可以从另外一个角度去看,今年上半年银根已紧成这样,还能增长30%,那对我来说是很OK的。”蔡金强表示:“关系到发展商最核心的两个东西:销售增速有没有基本满足,比如20%以上是基本满足。”而现在上半年销售增长是30%,那还苛求啥?

  银根收紧同时也为部分企业带来收购机会,这也是蔡金强并不感到悲观的原因。

  “融资这块收紧貌似是非常痛苦,这一鞭子打在背上简直像一刀砍在背上,但是另外一方面又会令土地的价格下降。如果这个持续下去,像万科这类手中揣着小一千亿现金的企业可能就有很多机会。”

  “再从近来市场一二线城市一些盘的推出来看,需求端是很强的。”蔡金强表示,尽管房地产长效机制和以租赁为主这两大方向在持续推进,可从本身家庭需求和亲历楼盘销售现场的情况判断,“群众对房子的期待或需求,我没有见到被逆转得很利害”。

  抢占份额?“你没得选”

  限购、限价、限售政策已是房地产行业的陈词滥调,近来,摇号购房方式正在1二线城市蔓延,在一二线城市房地产政策不断加码的同时,三四线城市反而获益。

  蔡金强将三四线城市房地产市场的畅旺归因于三大方面。

  “首先是高铁跟轨道交通的大幅使用造成人员的双向活动。”他说道,高铁和轨道交通使得城市突破了以前传统三四线城市的界限,造就了一种新的需求。

  他以广州为例:“比如我是湖南来广州工作的,忽然间又回湖南,因为有高铁,在冬季回;然后又有一些新的湖南人觉得广州挺好赚钱,又来广州”,另外广州的轨道交通延展至佛山和清远,又为其带来了新的购房需求。

  另一方面,蔡金强归因于大都会区域的兴起。他以日本为例进行类比:“日本1967年全国销售总量就见顶了,可是1967年到1980年,日本三大都会--东京都、名古屋跟大阪都才渐渐形成--较后到1980年的时候这三个大都会区域大概有5000万的人口,占了整个日本差不多50%的人口。”

  他继而表示:“中国现在恰恰也是销售量见顶,整个国家不光是城市化,也是一个大都会区域发展特别快的进程。”

  “第三点是棚户区改造,去年很多经济学家说棚户区改造会大幅度下降,我可以很负讲,不会。为何?棚户区改造1缩,新开工立刻就崩盘了;新开工崩盘,房地产投资增速立刻就下来;房地产投资增速下来,GDP增速就下来。”

  蔡金强认为,三四线城市房地产市场畅旺的状态“估计还能延续两三年”。“我觉得大概怎么也能撑到跟房地产大整合时期差不多重叠的时间,大整合时期是年。”

  “大整合时期”对房企来说是提高市场占有率的机会:“这一波肯定要通过三四线的下沉,把全部市场占有率给做出来,事实上你也没得选。”

  目前的情况是,相较国企,民营房企的范围增长明显势头更足,这一定程度上来自于双方在三四线城市布局地差异。

  蔡金强表示,除激励机制的出台滞后,另一个重要原因是国企在布局上“有一点受限制”:“国企往三四线城市下沉太慢;一二线城市整体限购、限价还是很严,不太有放松的迹象。而且一线和二线城市,从公然招拍挂的市场上来说,地价还没有下来。”

  谁最危险?“不如多卖”

  城市布局受限带来的连锁反应,不止表现在国企身上。

  “大家现在想得很清楚,银行的钱是很难拿的,现在是有没有额度的问题,不是成本的问题。”蔡金强认为,这也是上半年来大部分企业加速销售的缘由,“不如多卖点,用最快的速度回笼现金来破解资金口,倒腾回来资金以后减少自己的风险。如果调控得更厉害,说不定今年年底、明年年初出去捡漏”。

  “什么时候银根会放松?”蔡金强预期:“很多人觉得可能年底或下半年放松,我怀疑会比较长。如果这样保持下去,到四季度肯定有一些企业受不了。”

  最危险的是真实负债沉重、新增土储大、城市下沉不足,又订立太高销售目标的企业。

  “像去年年底就说得特别雄伟的那些--不是上市这些。上市公司除了万科、恒大、碧桂园、融创这些巨无霸,就算龙湖、旭辉、新城等也是身经百战,绝对老江湖了,已经知道怎样应付市场挑战,难买?就卖便宜一点呗!大不了就利润少点--怕就怕那些去年没有上市,然后准备上市,或刚上市,看到去年他人股价涨了很多,就提出两三千亿目标,在去年一买就买四五百亿土地的那一拨企业,就是最危险的。”

  随着调控政策的持续,效应也逐渐在蔡金强所说的这类型企业身上得到显现。

  “为何前几年活得不错?常常就是在一两个比较大的城市,能产生两百亿销售额,可是这种城市限购和限价都很严,往下沉又沉得不是很适应。”蔡金强指出:“估计到年底,这类企业出事的机会应该不低。”

  虽然目前市场上传递着较为悲观的情绪,但蔡金强仍看好中长期的房地产市场。

  “去年商品房13万亿,住宅11万亿,跌回10万亿也很多。”他援用国家统计局的数据:“跌回10万亿,比如说有一天前十的发展商可以做到40%,他们也有接近4.5万亿的销售额--房地产我一直强调一点,较后的终究净利润应该是在10%左右,太高就会发现有限价和这样那样的调控措施出来,太低又会令新开工顶不住,到一两年房价又有报复的增长--4万亿的销售也隐含了有4千多亿的利润,所以是OK的。”

  蔡金强:这个我几近是肯定的。比如像香港,写字楼都比附近的住宅要贵,全世界这样的,就只有中国是反过来的。

  因为中国粗放期太快,回报也挺好,所以大家就不愿意往投资物业走,这方面利润太好。这跟国家发展是有关的,比如见顶就代表这个国家的GDP渐渐平缓下来,渐渐地养老、保险等周转比较快的钱出来,就会追逐这些优良的投资物业,当然是指上海、北京、深圳、广州。

  一定会有一个大的跃升,因为现在不正常,不正常到有一点夸张。有些人说租金保持不了,你看租金要动态的,租金这种东西是不太动,1涨的话三年可能就翻一倍。

  在珠江新城,现在租金也就是两百来块,两百来块怎么能够让这个投资物业估值变十万?十万的话回报率不才2个点?

  比如大湾区,很多民企跑来这里驻点,可能到2019年会忽然间发现租金到400元,价值立刻在下一年起来。所以这种东西用静态的话你会觉得很不正常,比如说它的租金翻了一倍,不就变成%的回报率?

  有些人说住宅太贵,住宅可以跌。可是中国房地产制度的两大根本,名列前茅是户口制度,第2是土地制度,房价不会下来。

  应该是住宅的价格跌下来,还是租金涨上去?事实上租金上涨会比较容易。

  蔡金强:现在港商少有就是商场有很大优势,写字楼有若干优势,住宅是劣势。

  说港商比较容易做,因为做商业整体负债的借贷本钱一定要够低。从拿下来盖三四年到稳定期三年,这个项目基本上要扛七八年,只要有息负债总成本高过回报率,七年以内都是输钱。

  为何港资可以?因为他们全部借贷成本是4以下,像恒隆、新鸿基是2%,从这个生意来说它是微赚,从你的角度是连输年。

  蔡金强:对,4%已经是较高水平的,没有办法,由于账算不过来。所以全持有中资都不拍的,港资是全持有就想拍。

  比如龙湖、华润,可能大概年以后就可以参与这游戏,它们的投资评级是3个B以上,把商场的租金做大,大概三年以后的全部借代成本可以到%。

  撰文:陈泽旋 审校:劳蓉蓉

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